15.農地轉建地?

 15. 農地轉建地?｜農地變更方式

農地轉建地是許多地主或投資人關心的議題，因為一旦農地成功變更為建地，土地價值往往會大幅提升。然而，農地變更受到嚴格法規限制，並非所有農地都能順利轉換。本文將詳細解析農地變更的類型、適用條件與申請方式，幫助你了解可行性與相關流程。

一、農地變更方式及法規

1. 都市計畫區內的農地變更

農地變更主要可分為以下幾種類型，依照不同的土地使用管制方式，變更條件與流程會有所不同。

都市計畫區內農地是可以變建地的，但有條件限制。依照「都市計畫農業區變更使用審議規範」第十二條規定：都市計畫農業區申請變更使用之土地區位，應以鄰近已發展地區或規劃為發展區者優先，且土地面積應符合下列規定：

    （一）直轄市計畫、省轄市計畫及縣轄市計畫地區：不得小於三公頃。

    （二）鄉街計畫、鎮計畫及特定區計畫地區：不得小於五公頃。

      申請人擬興辦之事業計畫經中央主管機關同意或申請變更土地四周

      因下列情形致無法擴展者，得不受前項面積規定之限制：

    （一）為河川、湖泊或山崖等自然地形阻隔者。

    （二）為八公尺以上之既成或計畫道路或其他人為重大設施阻隔者。

    （三）為已發展或規劃為發展區所包圍者。

P.S. 都市計畫範圍內農業用地變更為非農業使用者，回饋金繳交的基準為當期公告土地現值乘積10%為計算基準。

⏹︎都市計畫農業區變更使用審議規範:

https://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=A040040101000100-1070125

2. 農地變更為農舍用地

***農業用地與耕地定義:

「農業用地」是指，非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供農業生產或保育相關使用之土地(農業發展條例第3條)。

「耕地」是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

「耕地」可謂農業用地的精華區域，使用上管制規定會較為嚴格。

農業發展條例第 33 條:私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。

也就是說，都市計劃內(都市土地)的農業區和保護區可以用公司名義登記，至於區域計劃法劃定的耕地(非都市土地)，除了農企公司農業團體外，只能以私人名義登記。

***農舍定義:

所謂農舍，係指與農業經營不可分，耕作為目的或為便利耕作所建之房屋，並以領有使用執照為「合法」農舍之認定（例外情形：實施建築管理前農業用地上有合法房屋而無法提供使用執照影本者即認定該房屋為農舍）。

***申請興建農舍規定：

《農業發展條例》2000年1月28日修正以後取得的農地：

• 具備農民資格(1.農保 2.第三類健保 3.提出農業經營計畫書或農業生產相關佐證資料，這3項其1即可)

• 名滿20歲，或未滿20歲但已結婚者。

• 名下持有農地，且在農地所在地的縣市設籍滿2年以上。

• 農地(單一筆地號，不得以多筆相毗鄰地號土地合併計算)面積必須大於0.25公頃(756坪)。

• 該農地無申請農舍(套繪)。

• 申請人名下沒有其他農舍。

• 農舍與農業用地不得分別移轉。

• 如果要進行農舍買賣，需取得「使用執照」長達5年以上。

 P.S. 

《農業發展條例》修正以前取得的農地，興建農舍不受面積須達0.25公頃之限制。

參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限(農業用地興建農舍辦法第 2 條)。

根據《農業發展條例》第18條第1項規定「沒有自用農舍而需要蓋屋的農民，也可以申請以「集村」的方式興建農舍，但是必須有20個以上的農民，同時提出申請並擔任起造人，在10%的「農建農地」上蓋20戶以上的透天厝(高度需在10.5公尺以內)社區，其餘90%的農地，可位於建築物旁或附近鄉鎮區域。

***興建農舍面積、高度規定:

<都市計畫土地:>  依照--都市計畫法臺灣省施行細則https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070012

第29條: 農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺(大約199.6坪)，與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺。都市計畫法臺南市施行細則第27條:https://law01.tainan.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000655

<非都市土地::>   依照-- 實施區域計畫地區建築管理辦法第 5 條:https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070123 於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺(大約是149.7坪)，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過一○‧五公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。

農舍最小面積的限制--農業用地興建農舍辦法第 9 條: 農舍建築面積應超過四十五平方公尺(約13.61坪)。

⏹︎農業用地興建農舍辦法:

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=M0110013

***農地買賣資格:

早期農地買賣資格只限農民，但自從法令修改後，已不限農民，除了法人組織仍有所限制外，只要是台灣國民都可以買賣農地。但若要買賣農舍，則需要具有農民資格。

如果想在兩年內買賣農地的話，就需要檢附農用證明，以避免政府的奢侈稅課徵。

照農業發展條例第 18 條第 4 項，農舍與農業用地不得分開處理，持分自應相等，即持有農舍的比例與農地比例均應相同；且農舍與農業用地不得分別移轉。

***農地的稅務優惠

依據農業發展條例，對於農業用途的農地有稅收優惠:

不課徵土地增值稅：農業使用農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

免房地合一稅：有農地農用證明，且有申請不課徵土地增值稅，即可申請免納房地合一稅。

免贈與稅：農用農地贈與民法規定之繼承人者，其土地價值免徵贈與稅。

免遺產稅：農業用地由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅

3. 何謂"農建地”

何謂農建地？所謂農建地，是一般口語上的說法，並不是正式的法規專有名詞，指的是「都市計畫內農業區的建地」的意思，也就是說，在都市計畫區內的農業區尚未被劃分為都市計畫區之前，該地就蓋有房子，且土地的地目分類為「建」，就稱為農建地。

農地變更建地法規，是依照《都市計畫法臺灣省施行細則》第三十條而定

農業區土地在都市計畫發布前地目已列為建地、編定為可供興建住宅使用之建地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：

一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。

二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

4. 何謂"更正編定”

非都市土地中，擁有既存實施建管前或公告編定前的合法房屋，符合條件即可持相關證明文件，可向轄區地政事務所申請更正編定

全國各縣市非都市土地編定公告時程不一，臺南市是民國65年6月1日就公告實施，所謂更正編定，是指更正至編定管制實施前之既存狀態，舉例來說，某農地上有現存之舊式三合院，是民國60年就居住至今，地主可檢附65年以前航照圖及可證明60年住宅就已存在之稅籍或戶籍等證明，向所轄各地政事務所提出申請，地所就會派員現勘，確定房屋是否為60年時之舊有住宅，與門牌、稅籍、戶籍及建材是否相符，房屋建築情況及位置是否與65年以前之航照圖相同，經確認後，即可將房屋範圍分割出來，加計法空地後更正為建地，其餘部分仍維持農地。

民國62年期間，為因應世界糧食危機以及保護優良農田，當時內政部訂頒了「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」，對「田」地目土地及指定地區實施限建。因此，若農地為「田」地目且為1-12等則者，則該農地上的舊有建物就必須在62年12月24日之前存在，而非本市實施編定的65年6月1日，此外，未來國土計畫法中，不論土地被劃入那個分區，現有建地的權益皆均保障不受影響，但對非建地之舊有合法使用，僅限維持原來之使用，未來只能修繕不能重建，所以只有依現行規定申請更正編定為建地，日後才能拆除重建，完整保障權益，提醒民眾不要讓自己權益睡著了。 

地政局表示，一般證明文件，除65年航照圖外，稅籍、戶籍、用水及用電證等明均可檢附審酌，而舊有建物除了建築日期必須符合外，其現況及用途也須為住宅使用，如果是倉庫、畜禽舍、農業設施等非住宅用途，或現存建物非舊建物已經過拆除重建，也不符合規定，所以可否更正建地無法僅以文件判斷，必須以地所現勘實測認定為準。

5. 非都市土地變更為建地條件:

非都市土地使用管制規則第 35 條:https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060013

毗鄰甲種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅、政府專案計畫興建住宅特定目的事業用地之零星或狹小土地，合於下列各款規定之一者，得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地︰

一、為各種建築用地、建築使用之特定目的事業用地或都市計畫住宅區、商業區、工業區所包圍，且其面積未超過○．一二公頃。

二、道路、水溝所包圍或為道路、水溝及各種建築用地、建築使用之特定目的事業用地所包圍，且其面積未超過○．一二公頃。

三、凹入各種建築用地或建築使用之特定目的事業用地，其面積未超過○．一二公頃，且缺口寬度未超過二十公尺。

四、對邊為各種建築用地、作建築使用之特定目的事業用地、都市計畫住宅區、商業區、工業區或道路、水溝等，所夾狹長之土地，其平均寬度未超過十公尺，於變更後不致妨礙鄰近農業生產環境。

五、面積未超過○．○一二公頃，且鄰接無相同使用地類別。

非都市土地使用管制規則第 35-1 條:

非都市土地鄉村區邊緣畸零不整且未依法禁、限建，並經直轄市或縣（市）政府認定非作為隔離必要之土地，合於下列各款規定之一者，得在原使用分區內申請變更編定為建築用地︰

一、毗鄰鄉村區之土地，外圍有道路、水溝或各種建築用地、作建築使用之特定目的事業用地、都市計畫住宅區、商業區、工業區等隔絕，面積在○．一二公頃以下。

二、凹入鄉村區之土地，三面連接鄉村區，面積在○．一二公頃以下。

三、凹入鄉村區之土地，外圍有道路、水溝、機關、學校、軍事等用地隔絕，或其他經直轄市或縣（市）政府認定具明顯隔絕之自然界線，面積在○．五公頃以下。

四、毗鄰鄉村區之土地，對邊為各種建築用地、作建築使用之特定目的事業用地、都市計畫住宅區、商業區、工業區或道路、水溝等，所夾狹長之土地，其平均寬度未超過十公尺，於變更後不致妨礙鄰近農業生產環境。

五、面積未超過○．○一二公頃，且鄰接無相同使用地類別。

6. 何謂”老丙建”

所謂「老丙建」，係指民國七十二年「山坡地開發建築管理辦法」公布實施前取得水土保持証明，依據「山坡地保育利用條例」變更編定為丙種建築用地，因此不受較嚴格「山坡地開發建築管理辦法」、「非都市土地開發審議規範」、「區域計畫法」之法令限制。而七十二年以後依山開辦法申請開發許可之山坡地案件稱為「新丙建」。

老丙建與新丙建之區分表:

7. 變更非都市土地使用地類別(變更編定)

非都市土地使用地類別，可依法申請變更，根據非都市土地使用管制規則https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060013第27條附表三，變更編訂原則如下表：

使用分區內各種使用地變更編定原則表:

另外，非都市土地各種使用用地容許使用項目及條件，則根據非都市土地使用管制規則第六條附表一規定

若申請變更編定為特定目的事業用地，可依法申請三十項設施用途使用。依照--非都市土地變更編定執行要點https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003207 第 8 點:

申請變更編定為特定目的事業用地，以各該使用區無其他適當使用地可變更編定者為限，且以政府機關或公營事業機構興辦者為主。但有下列情形之一，經直轄市或縣（市）目的事業主管機關依本規則第三十條規定徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意後核准其興辦事業計畫者，得申請變更編定為特定目的事業用地：

（一）財團法人興辦文教設施。

（二）興建學校。

（三）設置幼兒園。

（四）發電廠、變電所、配電中心、輸配電鐵塔、油庫、輸油（氣）設施、液化石油氣分裝場、天然氣貯存槽、加油站、加氣站、加壓站、整壓站、配氣站及計量站等設施。

（五）自然泉飲用水包裝設施。

（六）農（漁）民團體興建農、水產品集貨及運銷場所、冷凍（藏）庫、糧食、肥料倉庫及辦公廳舍等相關設施。

（七）農（漁）業團體興建農、水產品集貨、運銷場所及冷凍（藏）庫等相關設施。

（八）農、漁業生產（含畜禽屠宰）、加工（含飼料製造）及運銷計畫設施。

（九）糧商興（擴）建碾米設備及相關設施。

（十）住宿、餐飲、農產品加工（釀造）廠、農產品與農村文物展示（售）及教育解說中心等休閒農業設施。

（十一）動物保護、收容及照養相關設施。

（十二）興辦社會福利設施。

（十三）土資場相關設施。

（十四）液化石油氣及其他可燃性高壓氣體容器儲存設施。

（十五）醫療機構、護理機構及精神復健機構。

（十六）廢棄物清除處理、廢（污）水處理及防治公害等相關設施。

（十七）衛星廣播電視事業、有線廣播電視事業及無線廣播、電視電臺設置之設施。

（十八）電信相關設施。

（十九）電磁波相容檢測實驗室。

（二十）經區域計畫委員會審議通過之開發案件，無適當用地可供辦理變更編定者。

（二十一）宗教建築設施。

（二十二) 生物技術產業設施。

（二十三) 運動場館設施。

（二十四）職業安全衛生教育訓練術科場地及技術士技能檢定等相關設施。

（二十五）經文化主管機關核准之離島文化創意產業。

（二十六）兒童課後照顧服務中心。

（二十七）長期照顧服務機構。

（二十八）寵物生命紀念設施。

（二十九）經行政院地方創生會報工作會議認定之地方創生事業設施。

（三十）特定工廠設施。

8. 變更非都市土地使用分區

非都市土地使用分區變更是指將原本規劃的土地用途(使用分區)改變，以符合新的開發需求。

常見變更類型

• 農業用地 → 建築用地：需符合農地變更條件，如都市計畫外擴或符合特定產業發展。

• 保護用地 → 其他用途：須經嚴格環評，確保生態與環境不受影響。

• 一般使用分區調整：如從「工業用地」變更為「商業用地」。

變更過程涉及許多法規與審查程序，建議諮詢專業顧問或相關機構協助。

依據非都市土地使用管制規則https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060013 第 11 條:

非都市土地申請開發達下列規模者，應辦理土地使用分區變更：

一、申請開發社區之計畫達五十戶或土地面積在一公頃以上，應變更為鄉村區。

二、申請開發為工業使用之土地面積達十公頃以上或依產業創新條例申請開發為工業使用之土地面積達五公頃以上，應變更為工業區。

三、申請開發遊憩設施之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區。

四、申請設立學校之土地面積達十公頃以上，應變更為特定專用區。

五、申請開發高爾夫球場之土地面積達十公頃以上，應變更為特定專用區。

六、申請開發公墓之土地面積達五公頃以上或其他殯葬設施之土地面積達二公頃以上，應變更為特定專用區。

七、前六款以外開發之土地面積達二公頃以上，應變更為特定專用區。

非都市土地申請開發區應符合規定--依據非都市土地開發審議作業規範https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003635

(專編:1.住宅社區 2.高爾夫球場 3.遊憩設施區 4.學校 5.廢棄物衛生掩埋場 6.殯葬設施 7.貨櫃集散站 8.工業區開發計畫 9.工業區細部計畫 10.休閒農場 11.填海造地 12.工商綜合區 13.農村再生計畫實施地區之農村社區土地重劃 14.太陽光電設施 )

⏹︎非都市土地開發許可審議實務案例解析

chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.sce.pccu.edu.tw/event/2012/20120316089/101-05.pdf

***立法院於2024年12月31日三讀通過相關修正案，將原定於2025年5月1日全面施行的國土功能分區圖作業期程，延長至2031年4月30日實施，增加六年緩衝期。

國土計畫法正式施行後，將取代「區域計劃法」成為土地管制的基本母法（原都市計劃法土地則不受影響）。 《國土計畫法》規定，縣市國土計畫每 5 年、全國國土計畫每 10 年可依照實際發展情況進行通盤檢討，並作必要的變更。

9. 非都市土地申請變更編定為丁種建築用地︰

非都市土地申請變更編定為丁種建築用地的條件，依據非都市土地使用管制規則https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060013 第31~34條:

第 31 條

工業區以外之丁種建築用地或都市計畫工業區土地有下列情形之一而原使用地或都市計畫工業區內土地確已不敷使用，經依產業創新條例第六十五條規定，取得直轄市或縣（市）工業主管機關核定發給之工業用地證明書者，得在其需用面積限度內以其毗連非都市土地申請變更編定為丁種建築用地︰

一、設置污染防治設備。

二、直轄市或縣（市）工業主管機關認定之低污染事業有擴展工業需要。

前項第二款情形，興辦工業人應規劃變更土地總面積百分之十之土地作為綠地，辦理變更編定為國土保安用地，並依產業創新條例、農業發展條例相關規定繳交回饋金後，其餘土地始可變更編定為丁種建築用地。

依原促進產業升級條例第五十三條規定，已取得工業主管機關核定發給之工業用地證明書者，或依同條例第七十條之二第五項規定，取得經濟部核定發給之證明文件者，得在其需用面積限度內以其毗連非都市土地申請變更編定為丁種建築用地。

都市計畫工業區土地確已不敷使用，依第一項申請毗連非都市土地變更編定者，其建蔽率及容積率，不得高於該都市計畫工業區土地之建蔽率及容積率。

直轄市或縣（市）工業主管機關應依第五十四條檢查是否依原核定計畫使用；如有違反使用，經直轄市或縣（市）工業主管機關廢止其擴展計畫之核定者，直轄市或縣（市）政府應函請土地登記機關恢復原編定，並通知土地所有權人。

第 31-1 條

位於依工廠管理輔導法第三十三條第三項公告未達五公頃之特定地區內已補辦臨時工廠登記之低污染事業興辦產業人，經取得中央工業主管機關核准之整體規劃興辦事業計畫文件者，得於特定農業區以外之土地申請變更編定為丁種建築用地及適當使用地。

興辦產業人依前項規定擬具之興辦事業計畫，應規劃百分之二十以上之土地作為公共設施，辦理變更編定為適當使用地，並由興辦產業人管理維護；其餘土地於公共設施興建完竣經勘驗合格後，依核定之土地使用計畫變更編定為丁種建築用地。

興辦產業人依前項規定，於區內規劃配置之公共設施無法與區外隔離者，得敘明理由，以區外之毗連土地，依農業發展條例相關規定，配置適當隔離綠帶，併同納入第一項之興辦事業計畫範圍，申請變更編定為國土保安用地。

第一項特定地區外已補辦臨時工廠登記或列管之低污染事業興辦產業人，經取得直轄市或縣（市）工業主管機關輔導進駐核准文件，得併同納入第一項興辦事業計畫範圍，申請使用地變更編定。

直轄市或縣（市）政府受理變更編定案件，除位屬山坡地範圍者依第四十九條之一規定辦理外，應組專案小組審查下列事項後予以准駁：

一、符合第三十條之一至第三十條之三規定。

二、依非都市土地變更編定執行要點規定所定查詢項目之查詢結果。

三、依非都市土地變更編定執行要點規定辦理審查後，各單位意見有爭議部分。

四、農業用地經農業主管機關同意變更使用。

五、水污染防治措施經環境保護主管機關許可。

六、符合環境影響評估相關法令規定。

七、不妨礙周邊自然景觀。

依第一項規定申請使用地變更編定者，就第一項特定地區外之土地，不得再依前條規定申請變更編定。

第 31-2 條

位於依工廠管理輔導法第三十三條第三項公告未達五公頃之特定地區內已補辦臨時工廠登記之低污染事業興辦產業人，經中央工業主管機關審認無法依前條規定辦理整體規劃，並取得直轄市或縣（市）工業主管機關核准興辦事業計畫文件者，得於特定農業區以外之土地申請變更編定為丁種建築用地及適當使用地。

興辦產業人依前項規定申請變更編定者，應規劃百分之三十以上之土地作為隔離綠帶或設施，其中百分之十之土地作為綠地，變更編定為國土保安用地，並由興辦產業人管理維護；其餘土地依核定之土地使用計畫變更編定為丁種建築用地。

興辦產業人無法依前項規定，於區內規劃配置隔離綠帶或設施者，得敘明理由，以區外之毗連土地，依農業發展條例相關規定，配置適當隔離綠帶，併同納入第一項興辦事業計畫範圍，申請變更編定為國土保安用地。

第一項特定地區外經已補辦臨時工廠登記之低污染事業興辦產業人，經取得直轄市或縣（市）工業主管機關輔導進駐核准文件及直轄市或縣（市）工業主管機關核准之興辦事業計畫文件者，得申請使用地變更編定。

直轄市或縣（市）政府受理變更編定案件，準用前條第五項規定辦理審查。

依第一項規定申請使用地變更編定者，就第一項特定地區外之土地，不得再依第三十一條規定申請變更編定。

第 32 條

工業區以外位於依法核准設廠用地範圍內，為丁種建築用地所包圍或夾雜土地，經工業主管機關審查認定得合併供工業使用者，得申請變更編定為丁種建築用地。

第 33 條

工業區以外為原編定公告之丁種建築用地所包圍或夾雜土地，其面積未達二公頃，經工業主管機關審查認定適宜作低污染、附加產值高之投資事業者，得申請變更編定為丁種建築用地。

工業主管機關應依第五十四條檢查是否依原核定計畫使用；如有違反使用，經工業主管機關廢止其事業計畫之核定者，直轄市或縣（市）政府應函請土地登記機關恢復原編定，並通知土地所有權人。

第 34 條

一般農業區、山坡地保育區及特定專用區內取土部分以外之窯業用地，經領有工廠登記證者，經工業主管機關審查認定得供工業使用者，得申請變更編定為丁種建築用地。

二、農地變更的關鍵條件與挑戰
1. 政策與法規限制

•《區域計畫法》、《都市計畫法》對農地變更有嚴格管制，並非所有農地都能變更。

•「國土計畫」實施後，部分農地可能被列為農業發展區，變更難度更高。

2. 土地條件限制

•若農地位於「水源保護區」、「生態保護區」，變更可能受限。

•土地是否具備適合的基礎設施（如道路、水電等）也會影響變更審核結果。

3. 變更程序繁瑣，費用高昂

•變更過程需支付申請費、審查費、地價增值稅、開發影響費等。

•申請過程繁瑣，通常需專業地政士或顧問協助處理。

4. 變更成功率受政府政策影響

•政府會根據區域發展政策決定是否批准變更，若變更不符合區域發展規劃，可能被駁回。

三、農地變更建地的申請流程

步驟1：查詢土地使用分區

•可透過地政事務所或國土測繪圖資網查詢土地用途。
•確認是否符合變更條件。

步驟2：提出變更申請

•準備相關文件，如土地現況、變更理由、環境影響評估等。

•向當地政府提出「土地使用變更申請」。

步驟3：政府審查與評估

•依變更類型，需經過都市計畫委員會、區域計畫委員會或農業主管機關審查。

•可能需要舉辦公聽會，徵詢居民或相關單位意見。

步驟4：繳納變更費用與稅費

•若變更獲准，需支付變更相關費用，如地價增值稅、契稅、開發影響費等。

步驟5：完成變更登記

•變更成功後，需至地政事務所辦理土地登記變更，正式成為建地。

結論：

農地變更前應審慎評估

農地變更建地雖然可提升土地價值，但過程繁瑣、費用高昂且受政策影響。因此，在考慮進行變更時，應先確認土地條件，並諮詢地政士或不動產顧問，評估可行性與潛在風險。

若你對農地變更有興趣，建議先向當地地政事務所諮詢，或與專業人士合作，以確保變更過程順利進行！

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