11. 土地稅務與節稅策略｜如何降低交易稅負？
土地交易涉及多種稅負，如土地增值稅、契稅、所得稅等，若能妥善規劃，可有效降低交易成本，提高投資效益。以下介紹幾種降低交易稅負的策略，幫助您在土地買賣時做出最佳稅務安排。
一、土地交易涉及的主要稅負
在台灣，土地買賣通常涉及以下稅務：
1.土地增值稅（簡稱土增稅）：
•依據土地公告現值計算，稅率為 20%～40%，但若符合自用住宅用地條件，可適用 10% 優惠稅率。
2.契稅（買方負擔）：
•交易價額的 6%，但若是繼承或贈與，可依特定條件減免。
3.個人或公司所得稅：
•若土地交易屬個人財產，利得部分適用個人 基本所得稅制；
•若透過公司交易，則視為營利所得，適用公司所得稅。
4.房地合一所得稅：
•若土地與建物一併交易，可能適用 房地合一稅，依持有年限課徵 15%～45% 稅率。
二、節稅策略
1. 善用自用住宅優惠稅率
若土地為自用住宅用地，且符合下列條件，可適用10% 土增稅優惠：
•土地所有權人、配偶或直系親屬辦理戶籍登記滿 6 年。
•持有土地 6 年以上，且土地面積在都市內 300 坪以下（非都市土地 700 坪以下）。
•未供營業或出租。
2. 長期持有降低房地合一稅
房地合一稅率與持有年限有關，持有時間越長，稅率越低：
•1 年內出售：稅率 45%。
•1～2 年內出售：稅率 35%。
•2～5 年內出售：稅率 20%。
•5 年以上出售：稅率 15%。
策略： 若持有時間接近 5 年，建議等待達標後出售，以適用較低稅率。
3. 善用交易方式降低所得稅
•公司名義交易 vs. 個人名義交易
•若交易金額較大，可考慮透過公司持有土地，以公司名義交易，適用 20% 公司所得稅，避免個人適用較高的累進稅率。
•分次移轉產權
•若土地價值高，可考慮透過分次交易，降低單次所得稅負擔。
4. 利用土地增值稅的「繼承與贈與」減免
•土地透過 繼承或贈與 取得，可延遲課稅，受贈人未來出售時可用較低的原始持有成本計算土增稅。
•若透過配偶間贈與，可免徵贈與稅（但仍須考慮未來出售時的課稅影響）。
5. 申請土地重劃或變更使用分區
•若土地因重劃或變更用途（如變更為建築用地），可提高其價值，進一步影響土增稅計算基準，甚至有機會適用較低的稅率。
結論
土地交易涉及多種稅負，透過長期持有、善用優惠稅率、合理規劃交易方式等策略，可有效降低稅負，提高投資報酬率。在進行交易前，建議向專業稅務顧問諮詢，以確保最優節稅方案並合法合規運作。
⏹︎公告土地現值及公告地價查詢
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue/42 內政部
https://land-query.tainan.gov.tw/query/rwd/valueprice.jsp?menu=false 台南市
⏹︎土地增值稅計算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51 財政部
⏹︎地價稅試算
https://net.tax.nat.gov.tw/PLRX/Lrx200d01/trial_lnd.html 財政部
https://www.tntb.gov.tw/core/service/landtax.php?lmenuid=61&smenuid=150 台南市
⏹︎房地移轉稅務試算｜買賣，贈與、繼承稅務試算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/2504 財政部
⏹︎重構自用住宅用地退還土地增值稅試算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102 財政部
⏹︎如何合法節稅
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/deed-tax/YQZLEmg 財政部
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