06. 土地行情與市場趨勢｜如何查詢價格、掌握市場變化？
土地價格變動受多種因素影響，包括區域發展、供需關係、政府政策等。無論是自用、投資或開發，掌握土地行情與市場趨勢，才能做出最有利的決策。本篇文章將教你如何查詢土地價格，並分析影響市場的關鍵因素！
1. 土地交易價格如何查詢？
（1）實價登錄查詢系統
• 其他申報內容有疑義案件，不予揭露。
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查詢土地行情有多種方式，包括政府平台、實價登錄系統、仲介資訊等。
政府建置的「不動產實價登錄系統」，提供近期成交價格，方便查詢土地與建物的市場行情。
📌 查詢步驟：
•輸入土地所在地點，篩選「土地」
•瀏覽近年交易紀錄，包括單價、總價、面積等資訊
📌 優點：
✅ 資料來自官方，資訊透明
✅ 可查詢近年價格走勢及交易熱門地區，判斷市場趨勢
📌 缺點：
⚠️ 可能有價格低報或拆分交易的情況
⚠️ 無法即時顯示最新未登錄的成交價格
主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後，因需就申報資料內容進行篩選，必要時確認申報資料之真實性及合理性，並剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時間方可查詢。 完成實價登錄的不動產交易資料，大約於1個半月至2個月後開放查詢(例如1月1日登記完成案件，須於1月31日前申報完成，並於3月1日對外提供查詢)，於每月1日、11日及21日發布最新資訊，並提供民眾免費下載當期資料。
主管機關就異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊不予揭露：
• 單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。
• 總價為0之案件，不予揭露。
• 特殊案件之交易，非屬一般正常交易者，如買賣案件勾選備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意（法院判決）解除契約、6-1塔位/墓園等案件，不予揭露。
• 土地及建物分件登記之買賣案件，如申報人未依規定將土地及建物合併申報者，不予揭露。
• 連件買賣案件若總價無法拆分，應合併申報於1件中，其餘案件不予揭露。
• 經檢舉尚在調查之案件，不予揭露。
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（2）參考公告土地現值及地價
公告土地現值 vs. 公告地價的差異
公告土地現值和公告地價都是政府公告的土地價格基準，但它們的用途和計算方式不同：
1. 公告土地現值：每年 1 月 1 日公告，反映土地市場行情，是課徵土地增值稅的依據。
2. 公告地價：每 2 年公告一次，通常較公告土地現值低，是計算地價稅的依據。
📌 簡單記憶：
•公告土地現值 = 市價參考值 → 用於土地增值稅
•公告地價 = 地價稅計算基準 → 通常比公告現值低
如果需要查詢公告土地現值或公告地價，可以至內政部地政司或各縣市地政局網站查詢:
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue/42 內政部
https://land-query.tainan.gov.tw/query/rwd/valueprice.jsp?menu=false 台南市
📌 不動產仲介
•仲介業者通常掌握最新市場動態，提供近期成交案例、買賣趨勢等資訊。
（3）銀行估價與土地鑑價
2. 影響土地價格的 5 大因素
（1）區域發展與交通建設
📌 銀行鑑價
•若打算購地貸款，銀行會依據地點、土地性質進行估價，一般為市場行情的 7~8 成。
•可向不同銀行諮詢，了解合理價格範圍。
📌 專業鑑價機構
•針對大型投資、開發案，可委託不動產估價師進行土地鑑價，確保價格合理性。
土地價格並非固定不變，而是受到市場供需、政策與開發程度影響。以下是最關鍵的影響因素：
•重大建設：捷運、高鐵、機場等基礎建設，往往帶動周邊土地增值。
•都市計畫：市政府的開發計畫，如新興商業區、科技園區，能吸引人口與企業進駐，提高土地價值。
•生活機能：學校、商場、醫院等配套設施完善的地區，通常土地價格較高。
🔎 趨勢案例：
•台南高鐵站周邊土地，因「沙崙智慧綠能科學城」開發，近年價格持續上漲。
桃園 A7 區，因應捷運機能與大量住宅開發，土地成交價格翻倍成長:
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（2）土地使用分區與法規
（3）市場供需變化
（4）利率與貸款條件
•容積率、建蔽率影響土地可開發程度，決定土地價值。
•工業區、商業區土地通常較貴，因為開發效益較高。
•農業區土地受限較多，若未來有變更可能，則具投資潛力。
📢 提醒：購地前務必查詢當地法規，避免因使用限制影響投資計畫！
•若該區土地供應稀少，價格容易上漲；反之，供應過剩時，價格可能下跌。
•例如熱門都市區的住宅土地需求大，價格通常較穩定且易升值。
📌 趨勢觀察：
•近年南市地價指數上漲的行政區有:善化區、安定區、永康區、新市區、安南區、東區、歸仁、新營、仁德、新化、麻豆區等。
•央行升息：貸款成本變高，影響購地投資意願，可能抑制土地價格。
•政府房地產政策：如選擇性信用管制、限貸措施，會影響投資人的購地決策。
📢 趨勢提醒：2024 年以來，央行緊縮貨幣政策，影響投資人購地意願，部分地區土地價格成長趨緩。
（5）房地合一稅與政府政策
政府對土地市場的調控，會影響交易熱度與價格波動。
📌 近期政策影響：
•房地合一稅 2.0：持有土地未滿 5 年出售，最高課 45% 稅率，短期投資者減少，市場交易量下降。
•實價登錄 2.0：揭露更詳細的交易資訊，使市場更透明，但也讓部分賣方不願報價，影響市場交易。
📢 建議：投資土地前，務必評估持有成本與稅務影響，避免因稅負過高而影響獲利！
3. 如何掌握市場趨勢？
✅ 定期關注政府政策與都市計畫公告
•內政部地政司、地方政府都市計畫網站(都發局、地政局)，提供最新政策與土地規劃資訊。
✅ 觀察區域成交趨勢
•可透過實價登錄、仲介報告，分析該區土地交易熱度與價格變化。
✅ 留意銀行貸款條件與利率變動
•央行政策可能影響貸款成數與成本，間接影響土地投資市場。
✅ 諮詢專業顧問或仲介
•若不確定市場變化，可找專業不動產顧問、仲介分析投資風險。
總結：
查詢土地價格與市場趨勢的關鍵重點！
🔹 查詢土地價格：
✅ 實價登錄（政府公開資料）
✅ 地政事務所（地價與歷史交易紀錄）
✅ 銀行估價（貸款時提供的市場行情參考）
🔹 影響土地價格的因素：
✅ 區域發展與交通建設
✅ 土地使用分區與法規
✅ 市場供需與投資熱度
✅ 利率與貸款條件
✅ 政府政策與稅制影響
了解這些資訊後，你就能更準確地評估土地價格，掌握市場趨勢，做出最好的投資決策！如果你有土地行情的問題，歡迎留言或與我們討論！
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