01. 了解土地使用分區 | 都市計畫、區域計畫、國土計畫
要開發或買賣土地都必須先了解這塊土地的屬性(使用分區)、合法用途及管制條件，才能發揮土地的利用價值，並避免違規使用。
土地使用分區是指： 政府經過計算與討論，將每塊土地制定適合的用途及使用方式。
土地使用分區管制之目的在於對於各種不同的使用分區，規定其使用性質（用途）與強度（容積率、建蔽率），使土地之使用，能保持該使用區之特性及作用，達到土地有計畫、有秩序的發展並防止土地過度利用。
所以就算是私人土地，也不能想怎麼蓋就怎麼蓋，例如建地--蓋房子，工業地--蓋工廠或倉儲物流，農地--蓋溫室、農舍、畜牧舍或農業設施...。每塊土地能合法申請的使用面積(建蔽率、容積率)也都有規定限制。
根據區域計畫法、都市計畫法，如果違反分區規定，得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬以上 30 萬以下罰鍰。甚至停水停電、強制拆除。
我國土地依法大致可分成三大類：
1.都市計劃土地（佔13%）：
根據都市計畫法第9條，都市計畫分為三種：
一、市（鎮）計畫。
二、鄉街計畫。
三、特定區計畫。
都市計畫或特定區計畫，由地方政府擬定、審議完後，報請內政部核定。
都市土地係指實施都市計畫範圍內之土地。
都市計畫法第 32 條: 都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。
都市計畫土地，土地使用分區種類:
都市計畫法臺灣省施行細則第 14 條: 都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：
一、住宅區。二、商業區。三、工業區：（一）特種工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行政區。五、文教區。六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。十、農業區。十一、其他使用區。除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。
都市計畫內農地(都計農)是什麼？
所謂都市計畫內農地，意思是指在都市計畫法農業區內的農地，也就是指農業區為保持農業生產而劃定，除了保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施。
都市計畫農業區農地與一般(非都市土地)農地的主要差別在於，都市計畫內農地分割不受分割後每筆需達0.25公頃的限制，而一般農地則限制每筆面積需達2.5公頃才准許辦理分割。
都市計畫土地，各種使用分區之使用管制規定:
⏹︎ 都市計畫法臺灣省施行細則第 15~30 條。
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070012 都市計畫法臺灣省施行細則
台南市都市計畫土地使用管制規定:
⏹︎都市計畫法臺南市施行細則
https://law01.tainan.gov.tw/glrsnewsout/LawContentHistory.aspx?hid=1317&id=GL000655
申請使用分區證明：如果需要具有政府公信力的使用分區證明，需前往各縣市政府的櫃台或其網站線上進行申請。
⏹︎臺南市土地使用分區 線上申請
https://onestop.tainan.gov.tw/ 台南市(一站式整合服務)
都市計畫土地，各種使用分區之建蔽率規定:
⏹︎都市計畫法臺灣省施行細則第 32 條。
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070012&flno=32
都市計畫土地，各種使用分區之容積率規定:
⏹︎都市計畫法臺灣省施行細則第 34條。
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070012&flno=34
都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地(都市計畫法第42條)：
一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
二、學校、社教機構、社會福利設施、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
三、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
四、本章規定之其他公共設施用地。
如何判斷是否為都市土地-->土地登記謄本之使用分區及使用地類別欄位為空白，即為都市土地。其使用依都市計劃法(民國28年制定公布)管制之。
⏹︎ 都市計劃分區查詢--內政部網站:
⏹︎ 台南市都市計劃分區(書圖)查詢系統
https://ud.tainan.gov.tw/UPBUD_sys/Areas/Map/map?type=upbm&ver=public
都市計畫、特定區計畫如下圖例:
都市計畫、特定區計畫使用分區圖例:
P.S. 事實上，目前都市計畫區規劃可容納的人口數，已經遠超過都市計畫區內現住人口數。
另外，根據內政部統計資料，截至100年，都市計畫公共設施保留地未徵收面積25,714公頃，預估徵購所需費用約新臺幣7兆餘元。各級都市計畫權責機關，任令部分都市計畫公共設施保留地，長達3、40年迄未取得，內政部及各級地方政府已經傷害憲法保障的人民財產權。
通盤檢討:根據都市計畫法第 26 條:
都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。
罰則:
若違反土地使用分區規定，政府機關得處土地或建物所有權人、使用人或管理人6萬以上、30萬以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不更改者，會按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他措施，費用由所有權人、使用人或管理人負擔。《都市計畫法第79條》
小百科: urban 和city有什麼區別？
City是城市，地理概念和行政單位，例如:台北市--Taipei City。Urban是市區，代表人口密度和生活方式，例如:市區--urban area。
非都市計劃土地（佔78%）：
區域計畫法於民國63年1月31日公布實施，各縣市由計畫委員擬定區域計畫審議通過，報請中央主管機關核定(區域計畫法第9條)。
非都市土地指區域計劃中，都市計畫範圍以外之土地。並根據”區域計畫法施行細則”第11條劃定有11種使用分區，並編定有19種使用地類別第13條:
其使用依非都市土地使用管制規則(發布日期：民國 65 年 03 月 30 日)管制之。
非都市土地使用分區圖例:
非都市土地使用地類別圖例:
非都市土地使用地類別，可依法申請變更，根據非都市土地使用管制規則第27條附表三，變更編訂原則如下表：
使用分區內各種使用地變更編定原則表:
另外，非都市土地各種使用用地容許使用項目及條件，則根據非都市土地使用管制規則第六條附表一規定
P.S. 土地登記謄本之使用分區欄位為特定農業區、一般農業區…；使用地類別為甲乙種建築用地、農牧用地…等，即為非都市土地。
P.S. 臺南市非都市土地的使用編定公告日期為民國65年6月1日。 由於辦理非都市土地使用編定的同時，仍需保障現有土地使用人或所有權人的權益，且編定公告以後才有非都市土地的使用管制，因此凡編定公告前已有合法使用的情形，經舉證發現原編定有錯誤者，仍可以檢附相關文件申請更正編定。
罰則:
違反非都市土地管制使用規定者,處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,並得限期令
其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。《區域計畫法第21、22條》
⏹︎全國土地使用分區資料查詢
https://luz.tcd.gov.tw/web/ 內政部
國家公園地區（佔9%）：
臺灣自1961年開始推動國家公園與自然保育工作，1972年制定「國家公園法」之後，相繼成立墾丁、玉山、陽明山、太魯閣、雪霸、金門、東沙環礁、台江、澎湖南方四島與壽山國家自然公園，共計10座國家(自然)公園。
國家公園地區依國家公園法管制使用。
國家公園圖例:
國土計畫:
為建立土地管理制度，引導土地資源合理規劃及永續利用，「國土計劃法」在立法院於104年12月18日完成三讀程序，105年1月6日公布，105年5月1日施行。本法正式施行後，將取代「區域計劃法」成為土地管制的基本母法（原都市計劃法土地則不受影響）。
國土計劃公告實施後，各縣市政府應製作國土功能分區圖，然而，內政部於2024年12月30日表示，全國仍有桃園市，南投縣及雲林縣等三縣市尚未提報（全台灣有22縣市）。
***立法院於2024年12月31日三讀通過相關修正案，將原定於2025年4月30日全面實行的國土功能分區圖作業期程，延長至2031年4月30日，增加六年緩衝期。
國土計畫土地使用管制規定規則，及容許使用，目前仍在草案中。
⏹︎內政部-國土計畫土地使用管制專區:
相關子法辦理進度:
⏹︎台南市一站式整合服務平台
https://onestop.tainan.gov.tw/
⏹︎ 都市計畫法臺南市施行細則:
https://law01.tainan.gov.tw/glrsnewsout/NewsContent.aspx?id=1178
⏹︎ 台南市都市計劃書分區(書圖)查詢系統 | 建蔽率及容積率查詢:
https://ud.tainan.gov.tw/UPBUD_sys/Areas/Map/map?type=upbm&ver=public
台南市
https://pip.moi.gov.tw/V3/Z/SCRZ0206.aspx
內政部
⏹︎ 國土計劃使用分區查詢:
https://up.tcd.gov.tw/Ex3S/ExWeb.aspx
內政部
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